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はじめての不動産クラファン｜メリット・注意点・選び方を1ページで
NISAは始めた。
でも、銀行に置いたままのお金、このままでいいのかな…
不動産クラファンって、なんだか怪しい気もするし。
私の結論は、「NISAは20年後の自分へ。
クラファンは、来年の自分へ」です。
使う時期で、お金の置き場所を分けるんです。
この中に1つでも当てはまったら、読んでください
- 銀行の普通預金に、しばらく使わないお金を置いたままにしている
- 「年18%」みたいな数字を見て、気になるけど怪しいとも思う
- NISAは老後のため。でも、今の楽しみにも少しお金を回したい
気になる会社を1社だけ無料登録して、募集ページを1つ読んでみる。出資はしなくて大丈夫。読み方は、この記事の「3つのチェック」で分かります。
結論：使う時期で、置き場所を分ける
Point 結論不動産クラファンは、みんなで少しずつお金を出し合って、プロに不動産を運用してもらうしくみです。
スマホで、1万円から参加できる会社もあります。
みんなで出し合う1口1万円などの小さな単位で、ネットでお金を集める
プロが買って運用する運営会社が不動産を買い、貸したり売ったりする
もうけを分ける家賃や売ったときの差額を、出した金額に応じて分ける
大事なのは、どのお金を、どこに置くかです。
| 置き場所 | いつ使うお金 | たとえば |
|---|---|---|
| 預金 | すぐ使う・いざという時 | 生活費の3〜6か月分 |
| 不動産クラファン | 数か月〜1年使わない | 来年の旅行・家具の買いかえ |
| NISA | 10年以上使わない | 老後のお金 |
NISAは、20年後の自分へ。
クラファンは、来年の自分へ。
同じ「投資」でも、受け取る時期がちがいます。
知らないと、こうなる
たとえば、100万円を「とりあえず」普通預金に置いたままの家。
1年たつと、こうなります。
1年後メガバンクの普通預金（年0.40%）だと、税金を引いて約3,190円。
同じ1年年6%のクラファンに置けていたら、税金を引いて約47,750円（予定）。
その差約4.4万円。家族で外食を何回かできるくらいです。
でも、逆の失敗もあります。
わたしは、これを「年利のかんちがい」と呼んでいます。
「年18%」は、1年あたりの割合です。運用が10か月なら、受け取るのは約15%分。3か月で年10%なら、約2.5%分です。
「年◯%」だけを見て、思ったより少ない…とがっかりする人が多いんです。
※預金は三菱UFJ銀行の普通預金金利（2026年8月3日〜）、税金20.315%。クラファンは年6%・1年、税金20.42%を引いた予定の金額で、保証されません。
理由は1つ：預金とNISAのあいだが空いている
Reason 理由「すぐ使う」と「20年後」のあいだの
お金の置き場所が、空いている。
多くの家で、ここが預金のまま眠っています。
NISAは、10年20年と長く育てるのに向いています。
でも、値動きがあるので、「来年使うお金」を置くと、使いたい時に下がっていることもあります。
不動産クラファンは、運用期間が数か月〜1年ほどと決まっていて、毎日の値動きもありません。
だから、「来年の自分」に向けたお金の置き場所になります。
自分ならいくら？ 金額と利回りの早見表
| 出すお金 | 年6.5%・6か月 | 年14%・4か月 | 年18%・10か月 |
|---|---|---|---|
| 10万円 | 約2,590円 | 約3,710円 | 約11,940円 |
| 30万円 | 約7,760円 | 約11,140円 | 約35,810円 |
| 50万円 | 約12,930円 | 約18,570円 | 約59,690円 |
| 100万円 | 約25,860円 | 約37,140円 | 約119,370円 |
※税金20.42%を引いた予定の金額。利回りは各社の最近のファンドの例で、保証されません。売却の結果などで変わります。
具体例：メリット・注意点・選び方
Example 具体例メリットは4つ
少ない額から始められる1口1万円の会社が多く、10万円からの会社もあります
管理はプロにまかせられる物件選び・入居者の対応・売却は、運営会社がやります
預金より利回りが高め年3〜18%ほどのファンドがあります（想定・税引前）
毎日の値動きがない株のように、毎日の値段にハラハラしなくてすみます
注意点も4つ
元本は保証されない売値が下がったり、家賃が入らなかったりすると、元本が減ることがあります
途中で引き出せない運用が終わるまで、原則として解約できません（書面を受け取ってから8日以内のクーリング・オフは別）
会社がつぶれるリスク運営会社がつぶれると、全額は戻らないことがあります
人気のファンドは入れない先着順は数分で埋まることも。抽選は外れることもあります
元本が減るのは、こわい…
だから、なくなっても暮らしが変わらないお金で、1社に大きく入れないのが基本です。
生活防衛費とNISAを決めてから、残りで考えてくださいね。
元銀行員が見る、3つのチェック
銀行でお金を貸すとき、いちばん見るのは「どうやって返すのか」です。
クラファンを選ぶときも、募集ページでこの3つを見てください。
| 見るところ | どこに書いてある？ | 見方 |
|---|---|---|
| ① なぜ利回りが高いのか | ファンド概要・運用戦略 | 家賃で分けるのか、売った差額で分けるのか。売る型なら「売り先が決まっているか」 |
| ② 誰が運営しているのか | 会社概要・実績 | 許可番号、上場しているか、これまでの償還や遅れの実績 |
| ③ 損したら誰が先にかぶるのか | 優先劣後比率 | 会社が先にかぶる割合。30%なら厚く、1%なら薄い |
ことば優先劣後＝損が出たとき、会社（劣後）が先に損をかぶり、投資家（優先）の元本を守るしくみ。会社の割合が大きいほど、投資家のクッションが厚くなります。
始め方は4ステップ
無料で会員登録メールアドレスで登録。5分ほど
本人確認運転免許証などをスマホで出す。審査に数日かかることも
募集ページを読む上の3つのチェックで、中身を確かめる
応募して入金先着や抽選で出資が決まったら、期日までに振り込む
本人確認は、募集が始まる前に済ませておくのがコツです。
人気のファンドは、募集が始まってから登録しても間に合いません。
4社をくらべる
わたしが記事で解説している4社を、性格別に並べました。
どれが正解、ではありません。守り型と利回り型を、分けて使うのがおすすめです。
| 会社 | 想定利回りの例 | 期間の例 | 最低 | 会社が先にかぶる | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|---|
| REALE | 年6.5% | 6か月 | 1万円 | 30% | 守り重視 |
| GATES | 年14%前後 | 約4か月 | 1万円 | 約10% | 短く回したい |
| センスオーナーズ | 年12〜16% | 115日〜約1年 | 10万円 | ファンドごと | 会社の中身を見たい |
| TORCHES | 年16〜18% | 約10か月 | 10万円 | 1% | 利回り重視 |
※2026年10月末〜11月4日時点の各社公式サイトのファンド条件より（REALEは1号、GATESは30号・32号、TORCHESはNo.68〜72など）。想定利回りは税引前で、保証されません。ファンドごとに変わります。
はじめてなら、どこがいい？
守りを重視するならREALE、短く回したいならGATESから、が入りやすいです。
利回りを重視するならTORCHES。
ただ、会社が先にかぶるのは1%と薄いので、金額は小さめにしてくださいね。
でも…と思った人へ
ここまで読んで、こう思った人もいるかもしれません。
登録だけでお金がもらえるって、怪しくない？
会社が新しいお客さんを集めるための、広告宣伝費です。
ただ、もらえるからと出資まで急ぐ必要はありません。
中身を見てから決めれば大丈夫です。
NISAもまだ途中なのに、手を広げていいの？
順番は、生活防衛費 → NISAの積立 → 残りでクラファン、です。
NISAの積立を止めてまで、クラファンに回す必要はありません。
いくつも登録したら、管理が大変そう…
はじめは1〜2社で十分です。
運用が終わる月をメモしておけば、それほど手間はかかりません。
順番を守って、小さく始めれば、
こわがりすぎる必要はありません。
もう一度、結論
Point もう一度今日の話、ご家族に伝えるなら、この3つです。
3行でいうと
- 数か月〜1年使わないお金の置き場所として使う
- 募集ページは「なぜ高い・誰が・誰が先にかぶる」の3つで読む
- 1社に大きく入れず、守り型と利回り型を分ける
利回りの前に、
「なぜ高いのか」を見る。
お金は、知っている人の味方です。
始める前の確認
- 生活防衛費（生活費の3〜6か月分）は、預金に置いてある
- NISAの積立は、止めずに続けている
- なくなっても暮らしが変わらない金額で考えている
- 募集が始まる前に、本人確認まで済ませる
- 「年◯%」は、運用期間をかけて計算する
よくある質問
NISAとクラファン、どちらを先にやればいいですか？
長く育てるお金はNISAが先です。クラファンは、生活防衛費とNISAの積立を決めたうえで、数か月〜1年使わないお金を置く場所として考えてください。
クラファンはNISAで買えますか？
買えません。不動産クラファンの多くは匿名組合という形の出資で、NISAの対象外です。分配金には20.42%の税金が、受け取るときに引かれます。
確定申告は必要ですか？
分配金は雑所得です。会社員の方は、給与以外の所得が年20万円以下なら、所得税の確定申告は原則いりません（住民税の申告は別に必要です）。20万円を超える場合や、医療費控除などで申告する場合は、ほかの所得と合わせて申告します。
何社くらい登録すればいいですか？
はじめは1〜2社で十分です。人気のファンドはすぐ埋まるので、慣れてきたら性格のちがう会社を2〜3社、と少しずつ増やしてください。
運営会社がつぶれたら、どうなりますか？
出資したお金が全額は戻らないことがあります。だから「誰が運営しているか」を見て、1社・1ファンドに大きく入れないことが大切です。
登録したら、営業の電話がきますか？
多くの会社は、ネットで手続きが終わるしくみです。お知らせはメールで届きます。メールのリンクからはログインせず、ブックマークした公式サイトから入るようにしてください。
気になる会社を1社だけ無料登録して、本人確認まで済ませておく。出資するかは、次の募集ページを3つのチェックで読んでから決めてください。
ほかにも、お金の資料ある？
LINEで「資料」と送ると、動画ごとの書きこみシートをまとめて見られます。
よかったら、使ってみてください。
【免責事項】本記事は2026年11月4日時点の情報をもとにまとめた一般的な内容です。出典：各社公式サイトのファンド条件、三菱UFJ銀行「円普通預金金利の改定について」（2026年8月3日適用）、国税庁「雑所得」。早見表と具体例の金額は計算のための例です。不動産クラウドファンディングは元本が保証されたものではなく、元本を下回ることがあります。特定の商品をすすめるものではありません。出資の前に、契約成立前書面などで最新の内容を確認し、ご自身の判断で行ってください。本記事には、紹介料を受け取るサービスのご紹介（PR）が含まれます。
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